9月23日,中辦、國辦印發《關于調整完善土地出讓收入使用范圍優先支持鄉村振興的意見》,核心內容是提高土地出讓收入用于農業農村比例。

文件提到:

以?。ㄗ灾螀^、直轄市)為單位確定計提方式。各?。ㄗ灾螀^、直轄市)可結合本地實際,從以下兩種方式中選擇一種組織實施: 一是按照當年土地出讓收益用于農業農村的資金占比逐步達到50%以上計提,若計提數小于土地出讓收入8%的,則按不低于土地出讓收入8%計提;二是按照當年土地出讓收入用于農業農村的資金占比逐步達到10%以上計提。

如何理解呢?

我們都知道,我國的土地性質主要分為兩種,一是國有土地,二是集體土地。城市里的土地一般是國有土地,農村和城市郊區的土地一般是集體土地。國有土地和集體土地最大的不同是,一個要繳納土地出讓金,另一個不用繳納。

隨著人口流入,城市面積不斷擴張,意味著城市里的集體土地不夠用。這時地方政府會通過征地的方式把集體土地轉變了國有土地。過程是:“地方政府征地改變土地性質賣給開發商商品房”。

土地性質改變了土地的價格也大大提高,比如在一線城市,土地價格一下子可能提到幾萬元每平,賣地的收益主要由地方政府獲得。

地方政府賣地獲得收入可以用來辦學校、修地鐵、修公路、建圖片館等公共服務。

現在國家發布這份文件的意思是地方政府在獲得土地收入后必須有一定比例用來支持農村農業建設。具體的是分為兩種:要么是按照總收入扣除成本(比如拆遷等補償成本)后的50%提取,要么是按照總收入的8%或10%提取。

財政部的數據顯示: 2019年,地方政府性基金預算本級收入80476億元,同比增長12.6%,其中國有土地使用權出讓收入增長11.4%。

政府性基金主要是土地出讓金(賣地收入),這是一大巨大的收入,怎么用好很關鍵。一般而言過去這筆收入主要用在城市建設。

現如今,國家要求提高土地出讓收入用于農業農村比例,有什么影響?

9月23日,我在《不帶頭降價!開發商這樣表態,對房價的影響是什么?》一文中就說過:

房價是漲是跌,主要看的不是開發商,而是房子本身的成本。我們買一套100萬的房子,其中有70%-80%是土地成本,其實的才是建造成本、開發成本、運營成本,以及開發商的利潤。

那么土地成本就是一堆泥土的成本嗎?當然不是,同樣是一塊地,在一線城市可能是5萬每平,但是在小村鎮可能是2000元每平。為什么差異那么大,主要是在大城市有更多的就業崗位、更高的薪資、更好的教育、更好的醫院以及更多的人生機遇。所以,你買一套房子買的不僅僅是居住權,更多是房子本身附加的資源。

又比如同一個城市,優質學區的房價達到20萬,而普通區域的房價僅有3萬。這種溢價主要是資源的溢價,而不是房子居住功能的溢價。所以我們買房子首先是確實具體城市,之后是看學位、交通、周邊配套等。

一個城市如果財政收入高,那么就可以建更好的學校、聘請更優質的教師、修建發達的地鐵、修建更發達的公共設施。而當公共配套不斷完善時又會吸引更多的人口流入,促進當地經濟發展,獲得更多的財政收入,形成一個循環。

而現在國家要求提高土地出讓收入用于農業農村比例意味著農業農村比例上升,城市的比例會適當降低,影響主要是兩方面:

1、房價上漲的速度可能會受到制約。上面已經說過了,房價對應的是教育、就業、交通等資源,當土地收益投入城市降低時,基建的更新速度會有所放慢。而當農村越來越好時,人口往大城市流入的趨勢不會變,但會有所減弱,這對樓市偏利空。

2、對農村農民是重大利好。農村最大的短板是基建,我們經常發現這樣一個問題,到了鄉下打個電話經常沒信號、開個車路況不佳,現在好了,如果加大在農村當中的支出比重,那么對于鄉村建設、增加農民收入是重大利好,特別是經濟發達的省份。

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